Airbnb-vuokraus – Kokemuksia ja sen hyvät ja huonot puolet
Tutustu kokemuksiimme Airbnb-vuokrauksesta. Yrittäjyyttä, onnistumisia ja haasteita Airbnb-majoittajana.
Immodanin päiväkirja
3.8.2024
Tervetuloa! Tässä artikkelissa haluamme jakaa teille mahdollisimman rehellisen tarinan siitä, miten päädyimme Airbnb-bisnekseen ja mitä kaikkea opimme matkan varrella. Matkan varrelta meille on kertynyt runsaasti kokemuksia Airbnb-vuokrauksesta, ja haluamme jakaa opit ja haasteet kanssanne. Me, Artem Daniliants ja yhtiökumppanini Kristian Immonen, olemme nyt Immodan-yrityksen omistajia, mutta uramme alkoi Airbnb-bisneksestä. Haluamme kertoa omat havaintomme, onnistumisemme ja epäonnistumisemme, jotta voitte välttää samat virheet ja hyödyntää parhaat vinkkimme.
Tarinamme alkoi melko mielenkiintoisesti. Tutustuimme Kristianin kanssa, kun myyjäni Daniliants Venturesilta, omistamaltani yritykseltä otti häneen yhteyttä ja yritti myydä digitaalisen markkinoinnin palveluita. Kristianilla on yritys nimeltä Vaippamaatti ja vaikka hän ei ollut valmis ostamaan palveluitamme, hän päätti kuitenkin tavata minut. Näin me tapasimme kesäkuussa 2023 ja pian huomasimme, että meillä on yhteisiä mielenkiinnon kohteita ja tavoitteita.
Molemmilla oli monipuolista taustaa yrittäjyydestä, ja tämä varmasti auttoi yhteisen yritystoiminnan aloittamisessa. Kristianilla on kokemusta Vaippamaatti-yrityksestä, autojen vuokrauksesta ja nettisivujen tekemisestä. Artemilla on myös kokemusta muun muassa digitaalisesta markkinoinnista, sekä nahkatuotteiden verkkokaupasta, joiden valmistus tapahtui Ukrainassa. Se oli mielenkiintoinen bisnes, mutta valitettavasti heti sodan alettua yritystoimintaa ei voinut jatkaa. Kaikki, mitä yritykseen oli investoitu, katosi yhtenä päivänä. Menetykset ovat kuitenkin mitättömiä verrattuna siihen, mitä ukrainalaiset ovat kokeneet tai menettäneet.
Oli hienoa huomata, että vaikka tapaamisesta ei syntynytkään niin sanotusti kauppoja, siitä syntyi ystävyys ja myöhemmin yhtiökumppanuus. Tämä yhteinen yrittäjähenkisyys ja kokemukset erilaisista yrityksistä ovat luoneet vahvan pohjan menestyvälle yhteistyölle.
Meitä molempia kiinnosti asuntojen lyhytaikainen vuokraus, joten päätimme kokeilla Airbnb-bisnestä. Perustimme osakeyhtiön ja teimme päätöksen jakaa omistuksen tasan 50/50. Tätä ei yleisesti suositella, koska erimielisyydet voivat estää päätösten teon ja pysäyttää yrityksen toiminnan. Me kuitenkin uskoimme, että tämä pakottaisi meidät keskustelemaan ja pitämään hyvät välit, koska erimielisyydet voisivat muuten koitua yrityksen kohtaloksi. Me emme ole katuneet päätöstä kertaakaan.
Aloitimme etsimällä vuokra-asuntoja, joita voisimme laillisesti vuokrata eteenpäin lyhytaikaisessa käytössä. Halusimme varmistaa, että kaikki olisi rehellistä ja läpinäkyvää, joten hankimme sopimukset, joissa vuokranantaja hyväksyi Airbnb-käytön. Otimme myös kotivakuutuksen, joka kattoi Airbnb-toiminnan.
Ensimmäinen asuntomme oli Satolta, ja aloitimme vuokraamaan sitä 4. elokuuta 2023. Sisustimme asunnon pienellä budjetilla, listasimme sen nopeasti Airbnb-palveluun ja odotimme jännittyneinä ensimmäisiä varauksia. Teimme parhaamme varmistaaksemme, että vieraat olisivat tyytyväisiä, ja pian saimmekin ensimmäiset positiiviset arvostelut, mutta kohtasimme nopeasti myös ensimmäiset haasteet.
Airbnb-bisnes voi vaikuttaa houkuttelevalta tavalta ansaita lisätuloja, mutta siihen liittyy myös useita riskejä. Haluammekin nyt jakaa kaikille Airbnb-bisnestä miettiville sellaisia vinkkejä, joita olisimme itse halunneet tietää aloittaessa.
Yksi suurimmista riskeistä on se, että majoitustulo ei kata kaikkia kuluja. Tämä voi johtua monista syistä, kuten korkeista siivouskuluista, yllättävistä vahingoista tai alhaisista varaushinnoista kilpailun vuoksi. Kokemuksen mukaan huomasimme, että vaikka meillä oli monia asuntoja, kaikkien menojen jälkeen voitot olivat minimaaliset. Yksi merkittävä syy tähän oli se, että ulkoistimme siivouksen siivousfirmalle, mikä lisäsi kuluja huomattavasti ja siten söi katetta. Tämä teki liiketoiminnasta vaikeasti kannattavaa.
Toinen merkittävä riski liittyy lainsäädäntöön. Kaupungit voivat muuttaa säädöksiä, jotka kieltävät lyhytaikaisen vuokrauksen, kuten Airbnb ja Bookingin kautta tapahtuvan toiminnan. Meille kävi niin, että eräänä päivänä sopimuksemme Saton kanssa irtisanottiin äkillisesti johtuen negatiivisesta julkisuudesta liittyen "salahotelleihin". Tämä osoittaa, kuinka nopeasti ja yllättäen liiketoimintaympäristö voi muuttua.
Airbnb-toimintaan liittyy myös riski vieraiden aiheuttamista vahingoista. Meillä oli esimerkiksi tapaus, jossa perheen lapsi teki merkittävää vahinkoa asuntoomme, ja jouduimme hakemaan korvausta Airbnb:ltä.
Vaikka Airbnb tarjoaa suojaa vahinkoja vastaan, prosessi voi olla aikaa vievä ja stressaava. Lisäksi kaikista vieraista ei voi tietää heidän todellisia aikeitaan. Jotkut saattavat järjestää isot juhlat ja joku saattaa vuokrata asunnon laittomien aineiden myyntiä varten. Airbnb-bisneksessä mukana olevalle ystävällemme kävi näin – hänen omistamansa asunnon liesituulettimeen oli piilotettu laittomia aineita odottamaan seuraavaa vierasta, joka ilmeisesti olisi nämä ostanut.
Törmäsimme myöskin karuun faktaan: Booking ei tarjoa turvaa asunnon omistajille, eikä myöskään varmista vuokraajaan tietoja. Näin ollen ihmiset saattavat keksiä itselleen mitä ihmeellisimpiä henkilöllisyyksiä, joista et saa ikinä tietää totuutta.
Operatiiviset riskit, kuten siivouksen laatu ja viestinnän haasteet, voivat vaikuttaa suoraan asiakastyytyväisyyteen ja arvosteluihin. Huomasimme, että ulkoistettu siivous oli ajoittain laadultaan heikkoa, mikä johti negatiivisiin arvosteluihin ja vaikutti suoraan varausten määrään. Lisäksi jatkuva viestintä vieraiden kanssa voi olla työlästä ja vaatii resursseja. Alkuvaiheessa siivosimme kämppiä itse, mutta kun siivous ulkoistettiin, siivouksen laatu heikkeni ja kulut nousivat merkittävästi.
Airbnb-liiketoiminta on myös teknologian armoilla. Muutokset algoritmeissa voivat vaikuttaa näkyvyyteen ja varausten määrään. Huonot arvostelut voivat nopeasti heikentää liiketoimintaa ja johtaa varausten vähenemiseen. Tästä syystä on tärkeää ymmärtää, miten Airbnb-algoritmi toimii ja miten optimoida oma näkyvyys alustalla. Lisäksi on tärkeää ylläpitää korkeaa palvelun laatua ja varmistaa, että tekninen puoli, kuten varausten hallintajärjestelmät, toimivat virheittä.
Näiden riskien ymmärtäminen ja hallinta ovat keskeisiä Airbnb-bisneksessä menestymisen kannalta. Varmista, että olet valmistautunut kohtaamaan nämä haasteet ja että sinulla on suunnitelma riskien hallitsemiseksi.
Huomasimme Kristianin kanssa nopeasti, että siivous oli yksi suurimmista haasteistamme. Aluksi siivosimme asunnot itse, mutta ymmärsimme pian, että pitkällä aikavälillä se ei ollut kannattavaa. Kokeilimme siivouspalveluita, mutta niiden laatu ja kustannukset vaihtelivat suuresti. Jos siivous tehtiin huonosti, saimme huonoja arvosteluita, mikä vaikutti suoraan näkyvyyteen palvelussa.
Toinen oppi oli automaation tärkeys. Käytimme työkaluja kuten Hospitable ja Price Labs hallitaksemme varauksia ja hintoja.
Hospitable on alusta, joka helpottaa lyhytaikaisten vuokrausten hallintaa ja automatisointia. Se yhdistää Airbnb-, Vrbo- ja Booking.com-listaukset yhteen paikkaan.
Hospitable ja PriceLabs -integraation avulla voit hallita vuokrausten hinnoittelua ja minimiyöpymisvaatimuksia kätevästi. Tämän yhdistelmän avulla pystyy:
Tämä helpotti arkeamme huomattavasti, mutta vaati alkuun paljon säätämistä ja opettelua.
Asiakkaita pyrittiin palvelemaan mahdollisimman hyvin koko Airbnb-bisneksemme ajan. Jos sattui inhimillinen virhe, kuten vessapaperin unohtuminen, toimitimme sen pikimmiten ja koitimme tuoda hyvää mieltä vielä konvehtirasian muodossa. Painotimme, että viesteihin vastataan mahdollisimman nopeasti, ja kaikista pienimmistäkin asioista sai laittaa viestiä. Kaikki lisäpyynnöt, kuten adapterit, hoidettiin viipymättä.
Vaikka asiakaspalvelun laatu oli meille ensiarvoisen tärkeää, se ei aina ollut helppoa. Jotkut vieraat soittivat keskellä yötä kysyäkseen Wi-Fi-salasanaa, vaikka se oli selkeästi näkyvillä pöydällä. Toiset eivät löytäneet perille, vaikka olimme lähettäneet heille video-ohjeet etukäteen. Tämä havainnollisti sen, että asiakkaiden palvelu voi olla haasteellista, vaikka tekisit sen omasta mielestäsi todella hyvin. Loistavilla arvosteluilla pysyy pinnalla, mutta niiden saavuttaminen voi olla yllättävän haastavaa.
Airbnb-toiminnassa jatkuva stressi arvosteluista ja pelko yhdestäkin huonosta arvostelusta vaikutti merkittävästi päätökseemme lopettaa toiminta. Asiakkaiden yölliset puhelut vaikuttivat yöuniimme ja aiheuttivat jatkuvaa häiriötä. Suuri haaste oli myös se, että työmäärä ei kohdannut tuottoa – jatkuvaa työtä yötä päivää ja hyvin pieni taloudellinen tuotto. Koska tehdyn työn ja tuoton suhde oli erittäin huono, päätimme suunnata liiketoimintamme uudelleen.
Puolen vuoden jälkeen tulimme siihen tulokseen, että tämä liiketoiminta ei ollut meitä varten, vaikka olimme oppineet paljon ja tehneet kaikkemme menestyäksemme. Emme nähneet syytä jatkaa, sillä tuotto oli minimaalinen suhteessa työmäärään ja rahaan, mitä olimme sijoittaneet. Emme pystyneet edes nostamaan itsellemme palkkaa, joten emme nähneet potentiaalia lähitulevaisuudessakaan. Tämän lisäksi lainsäädäntöön liittyvä riski oli koko ajan mielessä ja emme halunneet olla riippuvaisia alustasta – pienikin muutos Airbnb:ltä ja liiketoiminta olisi voinut kaatua. Näiden syiden vuoksi päätimme ajaa alas Airbnb-liiketoimintamme ja keskittyä tarjoamaan majoituspalveluita yrityksille. Airbnb-liiketoiminta tarjosi kuitenkin paljon arvokasta kokemusta. Investoimme noin 10 000 euroa liiketoimintaan (takuuvuokrat, kalustukset, ohjelmisto), joten oppi ei ollut halpa.
Jos harkitset Airbnb-bisnestä, tässä ovat parhaat vinkkimme:
Airbnb-bisnes voi olla tuottoisaa, mutta se vaatii kovaa työtä, sitoutumista ja oikeita päätöksiä. Meidän kokemuksemme opettivat paljon, ja toivottavasti nämä vinkit auttavat sinua menestymään.
Kiitos, että luit meidän tarinamme!
Yksityishenkilöt voivat listata kohteensa Airbnb:ta ilman yritystä. Yrittäjänä toimiminen voi kuitenkin olla verotuksellisesti hyödyllistä, joten tarkista asia veroneuvojaltasi.
Airbnb-tulot ovat veronalaista tuloa Suomessa. Yksityishenkilönä vuokratuloista maksetaan pääomatuloveroa. Yrityksenä verotus riippuu yritysmuodosta: toiminimi maksaa ansiotuloveroa, osakeyhtiö maksaa yhteisöveroa. Verosäännökset muuttuvat usein, joten varmista ajankohtaiset tiedot Verohallinnolta.
Voit vuokrata joko yksittäisen huoneen tai koko asunnon, riippuen omista tarpeistasi ja kohteen säännöistä.
AirCover tarjoaa suojan vahinkojen ja vastuuvahinkojen varalta. Se sisältää muun muassa kattavan vakuutusturvan vuokranantajille ilman lisäkustannuksia.
Airbnb maksaa vuokranantajille yleensä 24–48 tunnin kuluessa vieraiden sisäänkirjautumisesta. Maksujen aikataulu voi vaihdella maksutavan mukaan.
