Mikä vuokravakuus? Maksaminen, palautus ja erityistilanteet

Haluatko suojaa asuntosi tuotolle odottamattomien tilanteiden varalta? Tunnettuna myös nimillä “vuokratakuu” ja “takuuvuokra”, vuokravakuus tarjoaa taloudellista turvaa, jos vuokralainen ei täytä velvoitteitaan, kuten vuokranmaksua ja asunnon ylläpitoa. Tämä artikkeli tarjoaa selkeät ohjeet esimerkkien kera vuokravakuuden käytäntöihin vuokranantajan näkökulmasta.

Mikä on vuokravakuus?

Vuokravakuus on enintään 3 kuukauden vuokraa vastaava, vuokrasopimuksessa määritelty summa. Se maksetaan ennen vuokrasuhteen alkua, käytännössä ennen avainten luovutusta. Jos vuokralainen ei maksa sitä, saat purkaa sopimuksen. Vuokranantajana katat vuokravakuudella sopimusehtojen laiminlyöntejä:

• Maksamattomat vuokrat suhteessa sovittuihin maksupäiviin.
• Asunnon vahingoittuminen normaalia kulumista enemmän.
• Loppusiivous tekemättä vuokrasuhteen päättyessä.

‍

Vuokravakuuden lait

Kannattaa ottaa valokuvat asunnosta vuokrasuhteen alkaessa ja lopussa, jotta lakiteitä navigoidessa voidaan osoittaa mahdolliset vahingot tai kulumat kiistattomasti.

Vuokravakuuden pelisäännöt on määriteltyä laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/481). Niillä vältetään kiistoja ja varmistetaan vuokrananatajan ja vuokralaisen oikeudet vuokrasuhteen aikana -ja päättyessä.

Vuokravakuuden ehdot, kuten määrä ja maksuaika, tulee aina sopia kirjallisesti vuokrasopimuksessa, jotta ehkäistään väärinkäsityksiä.

Enimmäismäärä vuokravakuudelle on kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Suurempaa vakuutta ei saa vaatia, vaikka vuokralainen siihen suostuisikin.

Vuokravakuutta saa käyttää maksamattomiin vuokriin, asunnon vahingoittumiseen tai loppusiivouksen laiminlyöntiin.

Vuokravakuutta ei saa käyttää normaalista asumisesta aiheutuvan kulumisen kattamiseen, jolloin vuokranantaja ei voi pidättää siitä osaa vakuudesta. Esimerkkejä normaalista kulumisesta ovat kevyet naarmut lattialla tai seinien lievä likaantuminen.

‍

Näihin vuokravakuutta saa käyttää

Vuokravakuutta voi käyttää vain tiettyihin, vuokrasopimusehtojen rikkomisesta johtuviin kuluihin. Jos pidätetään osa vakuudesta, vuokranantajan tulee toimittaa vuokralaiselle selkeä kirjallinen erittely, jossa perustellaan, mihin kuluihin vakuutta käytetään.

1. Maksamattomat vuokrat
   • Vuokravakuutta voi käyttää kattamaan maksamattomia vuokria ja muita vuokrasopimuksessa mainittuja maksuja, kuten vesimaksuja, jos vuokralainen jättää ne maksamatta.

Esimerkiksi vuokralainen on lähtenyt asunnosta maksamatta viimeistä vuokraerää ja jättänyt myös vesilaskun rästiin. Vuokranantaja voi tällöin kattaa maksamattomat vuokrat ja vesimaksut vakuudesta ja ilmoittaa asiasta vuokralaiselle kirjallisesti.

2. Asunnon vahingot
   • Vuokravakuutta voi käyttää kattamaan asunnolle aiheutuneita vahinkoja, jotka ylittävät normaalin kulumisen. Vahinkojen tulee olla tahallisia tai johtua huolimattomuudesta.

Esimerkiksi vuokralainen on vahingoittanut keittiön kaapistoa niin, että ne vaativat uusimista. Vuokranantaja voi dokumentoida vahingon valokuvilla ja käyttää vakuutta kattamaan korjauskustannukset. Tällaisessa tapauksessa on suositeltavaa liittää mukaan myös arvio korjauksen kustannuksista.

3. Siivous- ja huoltokulut
   • Mikäli vuokralainen on laiminlyönyt loppusiivouksen, vuokranantaja voi käyttää vakuutta siivouskulujen kattamiseen. Siivouskulut tulee kuitenkin pystyä perustelemaan ja dokumentoimaan.

Esimerkiksi vuokralainen on jättänyt asunnon erittäin likaiseksi, ja se vaatii perusteellisen siivouksen ennen uuden vuokralaisen muuttoa. Vuokranantaja voi pyytää siivousyritykseltä laskun ja pidättää sen summan vakuudesta.

‍

Näihin vuokravakuutta ei saa käyttää

Normaali kuluminen on osa vuokraustoimintaa ja kuuluu vuokranantajan vastuulle. Sillä tarkoitetaan asunnon arkipäiväisessä käytössä tapahtuvia muutoksia, jotka eivät ole vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden aiheuttamia, vaan luonnollista ajan myötä kulumista. Vuokravakuutta ei siis saa käyttää näiden kustannusten kattamiseen, kuten seuraavat.

1. Seinien haalistuminen ja pienet naarmut: Auringonvalo voi haalistaa. Pieniä naarmuja syntyy huonekalujen siirtelystä.
2. Mattojen ja lattioiden kuluminen: Alueet, joissa kävellään eniten, kuten ovien edustat ja kulkureitit.
3. Vanhenevat kodinkoneet ja laitteet: Laitteiden toimintakyky heikkenee ajan myötä käytöstä riippumatta.
4. Pienet naarmut ja tahrat keittiön ja kylpyhuoneen pinnoilla: Pienet tahrat ja haalistumat laattojen pinnoissa tai keittiön työtilojen naarmut ovat odotettavissa pitkäaikaisessa asumisessa.
5. Reiät seinissä tauluille ja hyllyille: Monissa vuokrasuhteissa pidetään tavanomaisena, että vuokralainen saa asentaa muutamia nauloja tai koukkuja tauluja varten.
6. Valokatkaisijoiden ja ovenkahvojen kuluminen: Yleisessä käytössä olevat kosketuskohdat kuluvat ajan myötä.
7. Vanhentuvat pinnat ja maalaukset: Maalipinnat, parketit tai lattialistat ajan kuluessa voivat kaivata päivitystä vuokralaisen käytöstä riippumatta.

‍

Milloin vuokravakuus palautetaan?

Jos vuokralainen on täyttänyt velvoitteensa, vuokravakuus maksetaan takaisin täysimääräisenä, yleensä 2 viikon kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Vuokravakuuden palautukseen täysimääräisenä, tai sopimusehtojen laiminlyönnin tapauksessa osittaisena, liittyy muutama keskeinen vaihe.

1. Asunnon tarkastus
   • Tarkasta asunnon kunnon vuokrasuhteen päättyessä. Tarkastus kannattaa tehdä perusteellisesti ja verrata asunnon nykyistä kuntoa vuokrasuhteen alussa otettuihin valokuviin ja mahdollisiin kirjallisiin havaintoihin. Kirjaa ylös se, jos asunnolle on aiheutunut normaalia kulumista suurempia vahinkoja.

‍

2. Mahdollisten vahinkojen dokumentointi
   • Jos asunnosta löytyy vahinkoja, vuokranantajan on hyvä ottaa niistä valokuvia ja kirjata ylös kaikki havainnot, jotta voidaan todentaa mahdolliset pidätykset. 

‍

3. Päätös vakuuden palautuksesta tai pidätyksistä
   • Jos vakuutta ei käytetä, koko summa palautetaan. Jos teet pidätyksiä laiminlyönneistä, niin ne tulee perustella ja eritellä vuokralaiselle.

Esimerkiksi: Vuokranantaja havaitsee keittiön pöytätason kuluneen huomattavasti vuokralaisen käytön aikana. Hän tekee päätöksen pidättää osan 1500 euron vakuudesta pöytätason uusimiseen ja liittää mukaan laskelman korjauksen kuluista, esim. 200 euroa. Vuokralaiselle ilmoitetaan pidätyksestä kirjallisesti, ja loput 1300 euroa vakuudesta maksetaan hänen tililleen.

‍

4. Palautuksen maksuaika
   • Lain mukaan vuokravakuus tulee palauttaa “viipymättä” vuokrasuhteen päättymisestä, ja yleinen käytäntö on palauttaa vakuus kahden viikon kuluessa. Mikäli palautus viivästyy ilman perusteltua syytä, vuokralainen voi olla oikeutettu viivästyskorkoon.

‍

5. Viivästyskoron laskeminen
   • Korko lasketaan normaalin viivästyskoron mukaan ja alkaa kertyä vuokrasuhteen päättymisestä, joten ajantasainen käsittely on vuokranantajan etu.

‍

Vuokravakuuden erityistilanteet

Vuokrasopimuksen irtisanominen ennen sovittua päättymisaikaa ilman hyväksyttävää syytä, tarkoittaa että vuokranantajalla on oikeus korvaukseen. Vuokravakuutta voidaan käyttää kattamaan tästä aiheutuneet menetykset, kuten vuokra-ajalta menetetty tulo.

• Esimerkiksi: Vuokralainen muuttaa toiseen kaupunkiin kesken määräaikaisen sopimuksen. Vuokranantaja käyttää osan vakuudesta kattamaan irtisanomisen jälkeisen kuukauden vuokran, jos uutta vuokralaista ei heti löydy.

Vuokralaisen kuolema ei päätä vuokrasuhdetta automaattisesti, vaan vastuu vuokrasuhteesta siirtyy vuokralaisen kuolinpesälle. Tällöin vuokranantajan on käytävä vuokrasuhteen ehdot ja velvoitteet läpi kuolinpesän edustajan kanssa.

• Esimerkiksi: Vuokralaisen kuolinpesä ilmoittaa asunnon irtisanomisesta kuoleman jälkeen. Vuokranantaja tekee asunnontarkastuksen ja dokumentoi mahdolliset vahingot ennen vakuuden palauttamista kuolinpesälle.

Vuokralaisen maksukyvyttömyys -tilanteessa vuokranantajan on hyvä olla yhteydessä oikeudelliseen neuvonantajaan, joka osaa ohjata, kuinka vuokravakuus voidaan käyttää tai mitä muita toimenpiteitä tilanteessa voi olla tarpeen tehdä.

• Esimerkiksi: Vuokralaisen taloudellinen tilanne heikkenee, ja hän jättää useita vuokria maksamatta. Vuokranantaja käyttää vakuuden kattamaan rästissä olevat vuokrat ja voi tarvittaessa hakea lisäkorvausta oikeusteitse, mikäli vakuus ei kata kaikkia menetyksiä.

Vakuuden siirto tapahtuu uudelle omistajalle, kun hän perii vuokranantajan oikeudet ja velvollisuudet.

• Esimerkiksi:: Vuokranantaja myy asunnon uudelle omistajalle, ja kauppakirjaan kirjataan, että vakuus siirtyy ostajan hallintaan. Uusi omistaja varmistaa, että vakuus siirtyy asianmukaisesti ja hänen käyttöönsä, mikäli vuokrasopimuksen ehtoja rikotaan.

‍

Vuokravakuuden maksamisen erityismuodot

Vakuuden maksaminen rahana on normaali vakuusmuoto, ja vuokralainen tekee sen vuokranantajan tilille ennen vuokrasuhteen alkua.

• Sopii työssäkäyville vuokralaisille, joilla on vakaa tulotilanne ja mahdollisuus maksaa vakuus suoraan vuokranantajalle.

Seuraavia voi käyttää rahavakuuden sijaan.

Pankkitakaus vuokralaisen puolesta ja sitoutuu maksamaan vuokranantajalle, mikäli vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen velvoitteet.

• Sopii yrityksille tai yksityisille vuokralaisille, joilla on vakiintunut luottokelpoisuus, voivat hyödyntää pankkitakausta, jotta heidän ei tarvitse sitoa rahaa vuokravakuudeksi.

Henkilötakaus tarkoittaa, että kolmas osapuoli, kuten sukulainen tai ystävä, sitoutuu vastaamaan vuokralaisen puolesta mahdollisista vuokrasopimuksen rikkomuksista. 

• Sopii nuorille, opiskelijoille tai ensimmäistä kertaa vuokralle tuleville henkilöille, joilla ei ole suurta pääomaa käytettävissä vakuuden maksamiseen.

Maksusitoumus voidaan myöntää tilanteissa, joissa vuokralainen ei pysty itse maksamaan vakuutta ja tarvitsee tukea vuokra-asunnon saamiseksi. Sen myöntää kunnan sosiaalitoimi tai muu vastaava taho. 

• Sopii henkilöille joka on tilapäisesti taloudellisissa vaikeuksissa tai jolla ei ole pääsyä rahavakuuteen tai pankkitakaukseen, voi saada maksusitoumuksen.  Kela voi myöntää perustoimeentulotukea vuokravakuutta varten tietyissä tilanteissa, yleensä kahden kuukauden verran.

‍

Usein kysytyt kysymykset

1. Kuinka paljon voin pyytää vuokravakuutta?

• Vuokravakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Lain mukaan suurempaa vakuutta ei saa vaatia.

2. Voinko pidättää vuokravakuuden, jos vuokralainen jättää loppusiivouksen tekemättä?

• Kyllä, voit käyttää osan vakuudesta siivouskulujen kattamiseen. Muista kuitenkin dokumentoida siivouksen kustannukset ja ilmoittaa pidätyksestä vuokralaiselle.

3. Mitä teen, jos vuokralainen ei maksa vuokraa?

• Vuokranantajalla on oikeus käyttää vuokravakuus kattamaan maksamattomat vuokrat. Tämän jälkeen voit myös hakea lisäkorvauksia oikeusteitse, jos vakuus ei riitä koko summan kattamiseen.

4. Voiko vuokravakuutta käyttää asunnon kulumiseen?

• Pääsääntöisesti ei, vuokravakuutta ei saa käyttää normaaliin kulumiseen. Normaali kuluminen, kuten lattian lievä naarmuuntuminen, kuuluu vuokranantajan vastuulle.

5. Mitä dokumentteja tarvitsen pidättääkseni vakuuden?

• Suositeltavaa on ottaa valokuvat asunnon kunnosta vuokrasuhteen alussa ja lopussa. Jos vakuudesta pidätetään, tallenna pidätyksen perusteet, kuten siivouslaskut tai korjauskustannukset, sekä pidätyksistä tehty kirjallinen ilmoitus vuokralaiselle.

7. Milloin minun tulee palauttaa vuokravakuus?

• Vuokravakuus tulisi palauttaa yleensä kahden viikon kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. Jos palautus viivästyy ilman pätevää syytä, vuokralainen voi olla oikeutettu viivästyskorkoon.

8. Mitä tehdä, jos vuokralainen ei hyväksy pidätystä vuokravakuudesta? 

• Selitä pidätyksen syyt ja liitä mukaan todisteet, kuten valokuvat ja laskut.
• Osoita sopimuskohdat, jotka oikeuttavat pidätyksen.
• Ehdota osittaista pidätystä tai muuta neuvotteluratkaisua.
• Jos yhteisymmärrystä ei synny, ehdota kuluttajariitalautakunnan tai kuluttajaneuvonnan apua.
• Jos pidätys on merkittävä ja muut keinot on käytetty, voit harkita asian viemistä käräjäoikeuteen.

‍

Etsitkö asunnollesi luotettavampia vuokralaisia? Lue lisää Immodanin sivulta vuokranantajille ja vuokrauta asuntosi yrityksille.

‍