Mitkä asumishaitat oikeuttavat vuokralaisen saamaan vuokranalennusta, ja mikä on vuokranantajan näkökulma siihen? Kuinka paljon vuokranalennuksen toteutuminen ja määrä riippuvat vuokranantajasta? Täytyykö kuluttajariitalautakunnan suosituksia noudattaa, ja kannattaako erimielisyyksissä ryhtyä oikeustoimiin?
Vuokranalennus tarkoittaa korvausta asumishaitan ajalta, eli kun vuokra-asunto ei ole sopimuksen tai lain edellyttämässä kunnossa. Sen saaminen on lain mukaan vuokralaisen oikeus, ja samalla sen antaminen on vuokranantajan velvollisuus. Vuokranalennuksen toteutuminen ja määrä ovat silti harmaata aluetta, jonka kartoittaminen on oleellista etujesi turvaamiseksi.
Laissa ei ole montaa, edes epäsuoraa viittausta vuokranalennukseen. Siksi tulkitsimme vuokranalennuksen lain ja käytännön soveltamisen selkeään muotoon. Listaamme vuokranalennuksen perusteet, sekä käsittelemme vuokranantajan ja vuokralaisen välisten erimielisyyksien ratkomista kuluttajariitalautakunnan esimerkkien kera.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995 määrittelee vuokralaisen oikeuden vuokranalennukseen. Vuokranantajan velvollisuus antaa vuokranalennusta ja sen määrä perustuvat lähinnä lakiin ja vuokrasopimukseen. Laki ja sen tulkinta muotoillaan tässä osiossa joko vuokranantajan tai vuokralaisen velvollisuuksiksi, jotta vältetään esim. vuokranantajan velvollisuuksien toistoa vuokralaisen oikeuksina. Lait on tulkittu
Vuokranalennukseen liittyen, vuokranantajalla on velvollisuus::
Seuraava pykälä, eli 23 §, aiheuttaa hämmennystä monille, jotka yrittävät ymmärtää vuokranalennuksen lakia. Se on itse asiassa ainoa pykälä, joka liittyy suoraan vuokranalennukseen tai vuokran maksamisesta vapautukseen tilanteessa, jossa asunnon käyttökunto on vähentynyt, tai jopa asumiskelvoton.
Samassa pykälässä mainitaan lisäksi, että vuokranantaja ei ole velvollinen vuokranalennukseen, jos heikentynyt kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai hänen aiheuttamastaan vahingosta.
Tiivistettynä: Vuokranantajan tulee pitää huoneisto sovitun kuntoisena ja varmistaa, ettei mitkään työt aiheuta tarpeetonta haittaa vuokralaiselle. Hän on velvollinen ilmoittamaan suunnitelluista toimenpiteistä ajoissa ja antamaan vuokranalennusta merkittävästä asumishaitasta, ellei se johdu vuokralaisen omasta laiminlyönnistä.
Vuokralaisen velvollisuuksiin puolestaan kuuluu:
Tiivistettynä: Vuokralaisen tulee mahdollistaa vuokranantajalle pääsy asuntoon tarkastusta varten ja ilmoittaa välittömästi vioista ja puutteista, sekä vuokranalennusta vaatiessa myös dokumentoida ne. Jos viat ja puutteet tai niistä illmoittamisen laiminlyönti johtavaa asumishaittaan, niin vuokralainen ei ole oikeutettu vuokranalennusoikeuteen haitan kestolta.
Vuokrasopimuksessa sovitut ehdot määrittävät asunnon kunnon, varustelutason sekä muut keskeiset seikat vuokrasuhteen alkaessa. Myöhemmin ilmeneviä puutteita tai häiriöitä, eli asumishaittoja verrataan ehtoihin ja lakiin.
Jos asunnon käytettävyys heikkenee merkittävästi verrattuna siihen, mitä sopimuksessa on sovittu, vuokralaisella on oikeus vaatia, että vuokraa alennetaan vastaamaan asunnon todellista käyttökelpoisuutta. Esimerkiksi, vuokrasopimuksessa sovitaan tietystä lämpötilasta, mutta asunnossa havaitaan jatkuvaa, todistettavasti alhaisempaa sisälämpötilaa.
Lainsäädännön ja tapauskohtaisen tarkastelun perusteella määritellään kohtuullinen vuokranalennus sen mukaan, kuinka merkittävästi asunnon käytettävyys on heikentynyt.
Vuokranalennuksen perusteet voidaan jakaa seuraaviin kategorioihin:
Vuokranantajalla on oikeus yrittää korjata tilanne asumishaitan ilmoituksen saamishetkestä, ennen kuin hän on velvollinen antamaan vuokranalennusta.
Putkiremontti aiheuttaa tyypillisesti kaikista asumishaitoista suurimman.
Julkisivuremontti on yleisin asunnon ulkopuolelta tulevista häiriöistä, jotka vaikuttavat asumiseen.
Hissiremontti aiheuttaa yleensä vähemmän haittaa, mutta sen vaikutus on selkeä ja siksi yleisesti korvataan.
Keittiöremontti: Oikeuttaa, sillä vaikuttaa suoraan jokapäiväiseen asumismukavuuteen, erityisesti ruoanlaittoon.
Kylpyhuoneremontti: WC:n tai suihkun käyttöä rajoittaessa oikeuttaa, pintaremontissa taasen ei.
Parvekeremontti: Yleisesti ottaen oikeuttaa.
Täysi vuokranmaksusta vapautus remontista johtuen on mahdollista lähinnä, jos asuntoa ei voida käyttää lainkaan. Esimerkiksi vesivahingon tai laajan putkiremontin aikana, jolloin asunnon käyttökelpoisuus on täysin poistunut. Vuokran maksusta vapautus määräytyy remontin keston mukaan. Muutaman päivän käyttökatkot oikeuttavat vastaavan pituiseen vuokravapaaseen jaksoon
Jos remontti tai muu seikka tekee vuokra-asunnosta asumiskelvottoman, niin hyvän vuokratavan mukaisesti vuokranantajan tulisi pyrkiä järjestämään sijaisasunto. Laki ei silti pakota häntä tarjoamaan sijaisasuntoa. Näin ollen tilanne on joustava: vuokranantaja voi tarjota sijaisasunnon, mutta vuokralainen voi tehdä oman päätöksensä sen vastaanottamisesta..
Sijaisasunnoksi voidaan sopia useista vaihtoehdoista, kuten lyhytaikaisista vuokra-asunnoista, hotellihuoneista tai muista tilapäisasunnoista, jotka vuokranantaja tai kiinteistönhallinta voi tarjota neuvottelujen perusteella. Esimerkiksi, jos putkiremontti on edessä ja asunnon käyttö on merkittävästi häiriintynyt, voi vuokranantaja tarjota vuokralaiselle väliaikaista asuntoa.
Meillä Immodanilla sijaisasunnot ovat kalustettuja ja täysin varusteltuja väliaikaiskoteja lyhyeen tai pidempään majoitukseen. Asuntomme on huolellisesti varustettu kodinkoneilla, keittiövälineillä ja laitteilla. Jatka arkea ilman huolta puuttuvista mukavuuksista ja tutustu Immodanin sijaisasuntoihin.
Kylmä asunto: Jos asunto jää liian viileäksi, eli laskee alle 18 asteeseen, asumismukavuus heikkenee ja terveysriskit voivat kasvaa. Useat vuokrasuhteisiin liittyvät ohjeistukset korostavat, että jatkuva kylmyys oikeuttaa vuokralaisen vaatimaan vuokranalennusta. Esimerkkinä alennuksen määrästä, Helsingin kaupungin asunnoissa arvioitu alennusprosentti on 10–15 % vuokrasta, riippuen häiriön kestosta ja asunnon muista olosuhteista.
Kuuma asunto: Myös yli 32 asteeseen noussut sisälämpötila voi heikentää asunnon käyttökelpoisuutta ja aiheuttaa terveysongelmia, erityisesti kesäaikaan. Tällöin vuokralainen voi vaatia vuokranalennusta niiltä päiviltä, jolloin asunnon lämpötila on suurimmilta osin yli tämän rajan. Alennusprosentti on Suomen Vuokranantat ry:n mukaan noin 10–20 %:iin vuokrasta.
Myös seuraavat oikeuttavat vuokranalennukseen, mutta niiden täytyy olla mitatusti merkittäviä.
Ihanteellisessa tilanteessa vuokranantaja ja vuokralainen pääsevät yhteisymmärrykseen asumishaitasta lyhyen selityksen ja/tai parin kuvan perusteella. Joskus tarvitaan perusteellisempia todisteita, jotta asumishaitta voidaan todeta riittäväksi vuokranalennukseen ja sen pyydettyyn määrään..
Jos vuokranalennuksesta on todistamisenkin jälkeen erimielisyyttä, osapuolet voivat turvautua kuluttajariitalautakuntaan, jonka rooli on hyvä tuntea. Lautakunta arvioi vuokran kohtuullisuuden sekä asunnon todellisen käyttökelpoisuuden ja antaa suosituksia siitä, millaisella vuokralla sopimussuhde tulisi jatkua häiriöiden aikana.
Kuluttajariitalautakunnan kautta voidaan siis saada lisäselvyyttä ja objektiivista arviointia tilanteissa, joissa osapuolten välinen neuvottelu ei johda yhteiseen ratkaisuun vuokranalennuksesta. Tämä prosessi auttaa osapuolia varmistamaan, että vuokra säilyy kohtuullisena asunnon todellisen käyttökelpoisuuden mukaisesti.
Jos vuokranalennuksesta on todistamisenkin jälkeen erimielisyyttä, osapuolet voivat turvautua kuluttajariitalautakuntaan. Lautakunta arvioi vuokran kohtuullisuuden sekä asunnon todellisen käyttökelpoisuuden ja antaa suosituksia siitä, millaisella vuokralla sopimussuhde tulisi jatkua häiriöiden aikana.
Kuluttajariitalautakunnan kautta voidaan siis saada lisäselvyyttä ja objektiivista arviointia tilanteissa, joissa osapuolten välinen neuvottelu ei johda yhteiseen ratkaisuun vuokranalennuksesta.
Tässä kaksi kappaletta kokemuksia kuluttajariitalautakunnan päätöksistä.
Tapaus 1: Vuokralainen sai kieltävän päätöksen
Vuokranantajan kylpyhuoneremontti aiheutti vuokralaisille merkittäviä haittoja, kun kylpyhuone oli remontin aikana täysin käyttökelvoton noin 1,5 kuukauden ajan. Tämän seurauksena vuokralaiset joutuivat säilyttämään tavaroitaan eteisessä, asuntoon kohdistui ylimääräistä melua, lämpötilat nousivat huomattavasti ja käyttöön annettu wc-/suihkutila muissa tiloissa oli hyvin kaukana.
Vuokralaisille hyvitettiin 70% vuokrasta vajaalta viikolta suihkun puutteesta johtuen, 40% prosenttia noin viikolta kun käytössä oli talon ulkopuolinen wc ja suihku, sekä 5% koko remontin ajalta perustuen siihen, että wc-tavaroita jouduttiin varastoimaan eteiseen.
Vuokralaiset vaativat, että heille hyvitetään koko remontin ajalta kahden kuukauden vuokra, koska heidän mukaansa aiemmin myönnetty, noin 700 euron hyvitys ei riittänyt kattamaan aiheutunutta haittaa.
Vuokranantaja oli kuitenkin ryhtynyt asianmukaisiin toimenpiteisiin tilanteen minimoimiseksi: vuokralaisille tarjottiin sijaisasuntoa ja järjestettiin väliaikaiset wc-/suihkutilat remontin ajaksi. Lautakunta katsoi, että vuokranantajan toimet olivat lain ja hyvän rakennustavan mukaiset, eikä lisähyvitystä tarvita.
Tapaus 2: Vuokralainen sai myöntävän päätöksen
Asunnon yksi huone oli täysin käyttökelvoton katon vesivuodon vuoksi, minkä takia vuokralainen vaati lisähyvitystä 2 083,07 euroa vuokranalennuksena siltä ajalta. Hän oli ilmoittanut ongelmasta jo toukokuussa 2006, mutta vuokranantaja ryhtyi korjaustoimenpiteisiin vasta helmikuussa 2008, jolloin havaittiin, että vesivuodot aiheuttivat asunnossa jatkuvaa kosteutta, hajuja ja allergisia oireita. Tilaa sai käytettyä vain varastona, mikä vaikeutti normaalisti asuttamista.
Lisäksi hyvityksen laskenta perustui siihen, että kyseisen 10 neliömetrin alueen vuokra tulisi palauttaa, koska asunnon käyttökelpoisuus oli merkittävästi heikentynyt. Vuokralaiset katsoivat, että vuokranantajan jo myöntämä hyvitys ei kattanut kaikkia aiheutuneita haittoja, sillä tilassa esiintyi pitkäaikaisia käyttöongelmia ja asukkaat joutuivat säilyttämään tavaroitaan eteessä, mikä rajoitti liikkumista.
Lautakunta totesi, että vuokranalennusoikeus määräytyi sen perusteella, kuinka paljon asunnon normaali käyttö oli tilapäisesti häiriintynyt. Vaikka vuokranantaja pyrki minimoimaan haittoja tarjoamalla sijaisasunnon ja järjestämällä väliaikaiset wc-/suihkutilat, todettiin, ettei nämä toimenpiteet kattaneet vuokralaisen kokemia pitkäaikaisia haittoja. Näin ollen lisähyvityksen vaatimusta pidettiin perusteltuna.
Jos kuluttajariitalautakunnan päätöksen jälkeen vuokranantaja ei päätä antaa vuokranalennusta, niin vuokralainenhan siinä häviää. Eli riitatilanteen oikeuteen nostava osapuoli on käytännössä aina vuokralainen. Jos kuluttajariitalautakunta on puoltanut vuokranantajaa, niin on epätodennäköistä, että oikeudessa asia päätettäisiin vuokralaisen eduksi.
Muista, että ennen oikeustoimia vuokralaisen on ensin oltava dokumentoinut asunnon häiriöt ja ilmoittanut niistä kirjallisesti vuokranantajalle mahdollisimman nopeasti, sekä tyypillisesti turvautunut jo kokeillut kuluttajariitalautakunnan apua. Vuokralainen voi viime kädessä viedä asian tuomioistuimen ratkaistavaksi, vaatimus tulee nostaa ajoissa – ennen vuokrasuhteen päättymistä. Kun vuokrasuhde päättyy, oikeus vaatia vuokranalennusta yleensä raukeaa, eikä menetelmiä voida käyttää jälkikäteen.
On molempien osapuolien etu löytää yhteinen ratkaisu, joka säilyttää sopimussuhteen, mutta muuttaa vuokraa vastaamaan asunnon todellista käyttäkuntoa siksi aikaa, kun asumishaitta jatkuu.
